売却をお考えの方へ

「相続したはいいけれど、自分にはもう家もあるから使わない・・・」
「老後を考えるとこの家を処分しておいた方が良いかもしれない・・」
「使わない土地があり、固定資産税の支払いや草刈りなどの管理が大変・・」
「住宅ローンを整理してしまいたい・・」等々売却の理由は様々です。
どのような売却方法が良いのか?どれ位の金額が妥当なのか?期間はどれ位かかるのか?
心配は尽きませんが、そんな皆様のパートナーとしてお手伝いさせていただきますのでお気軽にご相談下さい。

☆ 平成28年度税制改正大綱より
相続した空家を売却した場合の特例措置についてのお知らせはこちらです

☆ はじめに

不動産は「所有」そのものに価値があった時代は終わっていると私は思っています。

「所有そのものに価値がある」というのは、不動産がいわゆる「資産」として価値があり、放っといても所有さえしていれば
勝手にその価値が上がっていくという、いわば「資産価値」という意味であり、今は皆様ご存知の通り、そのような時代では
ありません。

むしろ、今は「利用価値」の時代であると私は考えておりまして、不動産は使ってこそ価値があると思います。

それはただ単にアパート・貸家・マンション等を建てて資産活用するという意味だけではなく、文字通り自分達、あるいは
ご家族の住まいとして使う事もその一つだと思います。

問題は、「全く使わない、また使う予定もない不動産」です。

これはいわば「負の資産」と言っても過言ではありません。
毎年の固定資産税はもちろん、草刈やら家があれば修理やら、金銭的な負担や手間は毎年必要ですが、お金を産むわけでもなく、
誰かが使うわけでもなく、ただただ負担だけが累積していく。
これぞまさしく「負の資産」というべき状態ではないでしょうか。

例えばこの負の資産を売却する事によって、様々な負担から解放されます。
売買代金を将来に備えた貯え等に回す事も可能です。ここでは売却をお考えの方向けのお話をさせていただいておりますが、
賃貸という活用方法もあるかもしれません。それこそ「使ってこそ価値がある」という事です。

では売却にあたりどのような事を考えればいいのでしょうか?

先述した通り、いわゆる高度成長期からバブルにかけてはとりあえず持っていれば価格は上がり、資産として価値がありました。

しかし時代は変わり、少子高齢化と人口減少は今後ますます深刻化していきます。
極論を言えば、人口が減っていく今後、ましてや岩手県という地方にあっては、不動産の価格がバブルの再来のように
値上がりする事はもう期待出来ないと断言しても良いと思いますし、需要も当然減っていくでしょう。

そんな中で売却をするわけですから、売れる事もあれば売れない事もあるかもしれません。

しかし、不動産は世界でたった一つしかありません。店頭に並ぶ商品のようにたくさん売る必要は無いのです。
同じような物件はあっても、同じ場所、同じ広さ、同じ環境のものはないわけで、しかもたった一人の方に買っていただければ
良いわけですから、全く売れない物件は無いと言っても良いかもしれません。

もちろん中にはどうにもできない事もあるかもしれませんが、売り出しの条件や方法を考える事でお役に立てるかもしれませんので
是非ご相談ください。


☆ 買取と仲介、どちらが良いの?

よくチラシなどに「あなたの不動産買取します!」というようなものが入っています。
売却をご検討の方は必ず一度は目にした事があるでしょうし、相談した事がある方も多いと思います。

当社は自社買取は行っておりませんが、買取と仲介の違いとそれぞれのメリットとデメリットをご説明します。

一言で言うと買取のメリットは「話が早い・即現金化出来る」。逆にデメリットは「悲しくなる位安くなる」です。

仲介の場合のメリットは「高く売れる」。逆にデメリットは「いつ売れるかわからない」でしょうか。

これも理由がありまして、買取の場合は買い取った会社がリフォームするなりして再販するわけですけれど、
当然リフォーム費用や販売会社の利益や経費、売れ残った場合のリスク等々考慮すると、当然買取価格は安くなります

これがいわゆる「悲しくなる位安い買取価格」の理由で、周りの同じような物件の売り出し価格を考えると、半値以下の事も
あるのは仕方がないかもしれません。

逆に仲介の場合は「高く売れる」というのがメリットですが、これは現状販売が原則になりますので、リフォーム代やら利益・経費
が無い分高く売れるという事です。

だからと言って大きな期待を持たれると価格を算出した際に失望されてしまうかもしれませんが、現状を考慮し、リフォーム等
どれ位必要か等判断して売り出し価格をご提案します。
この価格は買取より間違いなく高いのは言うまでもありませんが、「売れる金額」でないと意味がありませんので、過度な期待は
しないでいただくと助かります。

しかし、高く売れるのは良いのですが、仲介の場合の最大のネックは「いつ売れるかわからない」という点です。

現金化をお急ぎの方にはおススメできませんが、時間がかかっても高く売りたいという方にはおススメの方法です。

いずれにせよ、お客様のご希望等に応じ、買取の場合はそれなりの方法で買取のご相談もお受けできますので、どちらのスタイルが
ご自分に合いそうか判断した上でお決めください。


☆ ローンの残債があっても売れるの?

住宅を建築・購入する際にはほとんどの方が住宅ローンをご利用になっている事と思います。
売却は残債がある場合でも可能ですが、一定の手続き等が必要になりますので、詳細はお問い合わせください。

大まかな内容は以下の通りになります。

・まずは抵当権の抹消について相談する。
 
 住宅ローンを返済中の物件にはほぼ間違いなく「抵当権」というものが付いています。
 これは土地建物を担保に入れてローンを借りたという事であり、これの抹消が売却の大前提です。
 
 しかし、売却が決まらない段階で残債を一括返済し、抵当権を抹消する事が可能であれば問題ありませんが、
 それが出来る人は少ないと思います。
 その為、売却代金を残債の返済に充てるという方法が一般的で、売る前段階でその相談が必要です。

・売却代金を充当しても足りない場合は?
 
 売却して残債がゼロになれば全く問題ありませんが、売却代金では足りず、残債が残るケースがあります。
 原則として残債も一括返済ですが、出来ない場合も多くあります。

 その場合は、その後の生活状況・収入などから返済額を決めて返済していく事になりますが、多くの場合、
 今現在の住宅ローンの金額に比べると圧倒的に安くなる事が多いです。詳細はご相談ください。

☆ 何社かに重ねて頼んでも大丈夫?

売却を依頼する際に選択肢が3つあります。

1 一般媒介(他社に頼んでもOK。自己発見取引もOK)
2 専任媒介(他社に頼むのはNG。自己発見取引はOK)
3 専属専任媒介(他社に頼むのも自己発見取引もNG)

不動産屋としては3番の専属専任だと確実に自社の仲介となるので、これを勧めてくる業者が多い事でしょう。
売主さんが自分で見つけてきた買主も必ず自分のところを通すわけですから、仲介手数料商売の不動産屋としては
当然勧めたくなりますよね。

しかし、当社では専属専任ではなく、基本的には「一般媒介」。ローン整理等絡む場合は手続き上の問題がありますので
「専任媒介」というスタイルで売主様の販売機会を逸しないようにしております。

自分のところで抱えるのは良いのですが、売主さんは少しでも早く売りたいわけです。
当然少しでも早く売れるよう当社も努力致しますし、販売方法や告知方法など様々工夫して当社で仲介出来るよう
頑張りますが、もし他社で決まるようであれば、それはそれで当社の努力と力不足と考えます。

実際これまで同じように重ねて依頼された案件でも当社で決めてきた実績も多々ありますが、逆のケースもまた然りです。
商売ですから仕方がないですよね。

販売力の無い業者に限って専属専任を勧めたりしてきますから・・・・・・

☆ いずれ売主と業者の信頼関係が大切です

販売にあたり、私が一番重要だと思っているのはこの点です。
ある程度打ち合わせをして売り出しに入りますが、販売にあたり様々売主様にもご協力いただかなくてはならない事が多々あります。

土地の場合は良いのですが、居住中の建物を売却する場合、当然買い手側のお客様は内覧をご希望なさいます。

その際にこちらとしても基準を設けておりまして、いわゆる冷やかし半分のお客様は空家なら少しでも可能性があると判断して
ご案内するのですが、居住中の物件の内覧はお断りしております。

その上で、内覧をご希望のお客様がいた場合、売主様に中を見せていただくようお願いしているのですが、ごくまれに
なかなかご協力いただけないケースも過去にありました。

当然中を見ないと高額な買い物ですので買い手側は決められませんし、こちらとしても勧めようがありません。
これはせっかくいろいろ努力してやっと見つけた販売機会の損失になります。

また、購入の段階になりますと価格交渉や、契約が決まれば諸々の書類の手続き等、いろいろ面倒な事はありますが、お互いの協力と
信頼関係があってこそ、住宅・不動産のような高額商品の販売が可能になるのです。

ですから、そのようなご協力がいただけない場合、こちらとしてはお互いの為にならないと判断し、販売はご辞退させていただきます。

責任を持って諸々の手続きが出来るよう、また、売手買手お互い気持ち良く取引する上でこの点は非常に大切ですので、
万が一そのような場合は大変申し訳ございませんが、当社ではお取り扱いできません。

☆ まずはご相談ください

いくらで売れるのか?本当に売れるんだろうか?
不動産を手放すというのはいろいろ心配事が多いと思います。

私は住宅・不動産業界で24年以上やってきていますが、商売をやっていく上で、お客様にメリットが無い事はおススメしないという
ポリシーを持って営業しております。

場合によっては売却のご相談を受けても「今は売らない方が良い」とか「別な活用の方がベター」とか様々な角度からアドバイス
する事もあるかもしれません。

価格については前述しているように「売れる金額」が私の基準になりますので、ご期待通りのお返事を出来ないかもしれません。

しかし、出来る限りお客様の代理人的立場から責任を持って業務を行っておりますので、もし共感いただけるようでしたら相談だけでも
結構ですので、一度お話を聞かせていただけないでしょうか?お問い合わせお待ちしております。